Spese condominiali non pagate dall’inquilino: tutte le disposizioni di legge
Spetta ai condomini versare periodicamente le somme destinate ad affrontare le spese di mantenimento dell’edificio in comproprietà.
Ma che succede se il detentore di un appartamento in affitto non paga?
Ecco cosa prevede il nostro ordinamento per far fronte all’inadempienza dell’inquilino.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie: la ripartizione del pagamento tra i condomini
Gli oneri riferibili al mantenimento di un immobile in comproprietà si distinguono a seconda della loro periodicità o meno.
A questo proposito, la legge 27 luglio 1978, n. 392, all’art. 9 indica che nelle spese “ordinarie” sono comprese tutte le attività riferibili ai costi di manutenzione sistematica delle parti comuni dell’edificio, per esempio i pagamenti delle bollette relative all’erogazione di corrente elettrica, le spese di pulizia o quelle di gestione dell’ascensore: le relative quote di contribuzione al pagamento di queste spese vanno versate a scadenza fissa.
Diversamente, le spese “straordinarie” si riferiscono a eventi che hanno carattere occasionale e vanno versate solo in seguito all’evento contingente: per esempio, il rifacimento della facciata dell’edificio, la riparazione del tetto, la sostituzione della caldaia e tutte quelle attività che afferiscono a riparazioni essenziali per ripristinare l’integrità dell’immobile.
La copertura di tali spese risponde a un criterio di necessità e rappresenta un vero e proprio obbligo dei condomini: il mancato versamento delle relative somme – da parte di uno o più comproprietari -produce, infatti, un danno all’intera comunità condominiale, che va evitato attraverso la richiesta di pagamento rivolta al condomino inadempiente.
Conseguenze del mancato pagamento degli oneri condominiali
Il soggetto obbligato dalla Legge al versamento delle somme inerenti alle spese condominiali è il proprietario del singolo immobile; tuttavia, nell’appartamento concesso in locazione è l’inquilino a usufruire dei servizi relativi al mantenimento dell’edificio condominiale: in linea di principio, quindi, spetta a quest’ultimo pagare le spese ordinarie.
Ma che succede se l’affittuario non versa le somme relative a tali oneri?
Ancora una volta, è l’art. 9 della legge 392/78 a stabilire che sia il proprietario – non l’amministratore di condominio – a richiedere all’inquilino il pagamento delle somme dovute e non corrisposte.
Il conduttore, a sua volta, dovrà effettuare tale versamento entro 60 giorni dalla richiesta, previa eventuale esibizione delle specifiche relative agli oneri condominiali su cui si basa la pretesa del locatore.
L’amministratore di condominio può, comunque, chiedere direttamente al proprietario dell’appartamento concesso in locazione il versamento delle somme dovute dall’affittuario: se il locatore salda il debito, entro due anni dal pagamento avrà facoltà di rivolgersi all’inquilino per
ottenere il rimborso delle somme versate in sua vece esercitando un’azione che può essere eseguita in forme diverse.
La procedura di recupero delle somme pagate a titolo di oneri condominiali
Sostanzialmente, il procedimento di restituzione attuato dal proprietario si concretizza nella richiesta, rivolta all’Autorità Giudiziaria, di emettere un’ingiunzione di pagamento nei riguardi dell’inquilino inadempiente.
Al decreto ingiuntivo emesso dal magistrato può seguire l’azione esecutiva per l’ottenimento forzato delle somme dovute e, ove ricorrano i presupposti previsti per tale procedura, anche l’intimazione di sfratto per morosità dell’inquilino.
L’affittuario che non paga le spese condominiali ordinarie va incontro a tutta una serie di conseguenze di carattere legale ma, qualora venga avviato un procedimento giudiziale per il recupero delle somme dovute, ha facoltà di sanare la sua posizione già nel corso della prima udienza.
L’art 55 della legge 392/78 stabilisce, infatti, che il locatario chiamato in causa per morosità riguardante le spese condominiali può evitare la prosecuzione del giudizio versando un ammontare che comprende:
- le somme dovute al condominio a titolo di “spese ordinarie”;
- gli oneri accessori eventualmente maturati durante il periodo di morosità;
- gli interessi legali sulle somme da versare;
- il pagamento delle spese processuali.
La ratio legis della disciplina sull’inadempimento degli oneri condominiali
Fermo restando che, per legge, il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali (ordinarie e straordinarie) è il proprietario dell’immobile in comproprietà, quando ricorre l’ipotesi di un appartamento dato in affitto sarà l’inquilino a dover versare le somme riguardanti le spese ordinarie, in quanto fruitore attuale dei servizi condominiali.
L’obbligazione del conduttore è, comunque, sostanzialmente e legalmente rivolta nei confronti del proprietario dell’appartamento, ovvero il soggetto con cui ha in origine concluso il contratto di locazione: se l’inquilino è inadempiente, il proprietario può decidere di sostituirsi all’affittuario, pagando gli oneri condominiali nelle misure stabilite e riservandosi di esercitare l’azione di rivalsa nei confronti dell’inquilino insolvente, anche spingendosi fino all’intimazione di sfratto per morosità.
Le disposizioni di legge in materia seguono un criterio basato su ragioni di opportunità: l’intestatario di un immobile situato in un edificio in comproprietà, infatti, rimane l’unico a rivestire la qualità di “condomino”, anche se l’appartamento in questione risulta concesso in locazione a terzi.
Da tale circostanza deriva che l’inadempimento del conduttore riguarda direttamente il locatore: per questo motivo, il condominio non può agire verso l’inquilino ma solo nei confronti del proprietario, richiedendo a quest’ultimo il pagamento degli oneri dovuti e non versati.
Per maggiori informazioni non esitate a contattarci o venire a trovarci presso il nostro studio ad Arcore!
