Quando si desidera acquistare un appartamento in un condominio capita di chiedersi a chi spettano le spese condominiali, una domanda che non sempre trova una risposta precisa e certa.
Le spese condominiali possono incidere sul costo della compravendita, di conseguenza è opportuno analizzare questo aspetto economico e controllare le norme che regolano tale ripartizione.
Per comprendere a chi spettano le spese condominiali durante una compravendita, è opportuno leggere l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile recita “Chi subentra nei diritti di un condominio, è obbligato solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Come si evince da tale norma, sia il venditore che l’acquirente devono sostenere in solido le spese condominiali per l’anno in corso e quello precedente, vediamo nel dettaglio come si applica l’art. 63 nelle compravendite.
Pagamento in solido delle spese condominiali
Le spese condominiali sono un tipo di obbligazione che è legato strettamente all’immobile, di conseguenza quando si vende un appartamento tale onere viene passato dal venditore all’acquirente.
Per evitare che il condominio si ritrovi con delle spese non pagate, la legge con l’art. 63 ha stabilito che sia il venditore che l’acquirente debbano pagarle in solido.
Per comprendere come funziona è opportuno fare un esempio: se il venditore non ha pagato le spese condominiali per l’anno in corso, il nuovo condomino sarà obbligato a farlo e potrà sempre rivalersi sul precedente proprietario.
Nel caso di accordo tra venditore e acquirente, le spese condominiali saranno invece ripartite e riguarderanno l’anno in corso e quello precedente.
Spese ordinarie e straordinarie
Per comprendere come funziona la ripartizione delle spese condominiali in caso di compravendita è opportuno specificare che esistono diversi tipi di spese: ordinarie e straordinarie.
Le spese ordinarie riguardano soprattutto la manutenzione (ordinaria) dell’edificio e possono riguardare la pulizia e l’illuminazione delle parti comuni, la sostituzione e la riparazione di lampadine o serrature, gli interventi edili di modesta entità, le spese per la gestione e l’onorario per l’amministratore.
Le spese condominiali cosiddette ordinarie devono essere pagate in solido da acquirente e venditore, come prescritto dall’art. 63. I
l discorso cambia quando si parla di spese condominiali straordinarie, che sono considerate imprevedibili o che possono riguardare innovazioni e interventi strutturali sull’edificio.
Il rifacimento del tetto condominiale o l’installazione di un impianto di sorveglianza sono considerate spese straordinarie e in questo caso devono essere sostenute interamente dal venditore.
Il nuovo condomino non deve assolutamente pagare le spese straordinarie che sono state approvate in assemblea prima dell’acquisto, anche se l’intervento si esegue quando è già avvenuto il passaggio di proprietà.
Verifica delle spese condominiali prima dell’acquisto
Prima di procedere con l’acquisto di un appartamento ubicato in un condominio è sempre opportuno verificare l’ammontare delle spese in condominio e verificare se vi siano degli insoluti.
Come abbiamo precisato, le spese condominiali devono essere ripartite tra acquirente e venditore, di conseguenza non informarsi riguardo questo aspetto potrebbe comportare un onere maggiore sull’acquisto dell’immobile.
Prima dell’acquisto, se il venditore non vi fornisce indicazioni riguardo le spese in condominio, si può contattare l’amministratore di condominio e richiedere tale documentazione.
Grazie alle informazioni fornite dall’amministratore potrete conoscere nel dettaglio quali sono le spese condominiali ordinarie e straordinarie, a quanto ammonta la quota mensile o annuale e soprattutto avrete la possibilità di verificare se il venditore è in regola con i pagamenti o se vi sono degli insoluti.
Controversie riguardo le spese in condominio
Quando il venditore non fornisce la documentazione riguardo le spese condominiali o non intende pagare gli insoluti, possono nascere dei malumori che è meglio risolvere immediatamente per non rischiare di compromettere la compravendita.
Per le controversie riguardanti le spese in condominio, potete richiedere l’assistenza dell’agenzia immobiliare, di un legale o del notaio che dovrà redigere l’atto di compravendita.
Se vi sono degli insoluti, l’acquirente può richiedere di inserire nel contratto di vendita, una nuova clausola contrattuale che obbliga il venditore a pagare i debiti con il condominio.
In altri casi, si può sempre decidere di inserire nel contratto la volontà di porre a carico del venditore tutte le spese condominiali previste per l’anno in corso o quello precedente, una soluzione davvero vantaggiosa per il nuovo condomino.
Ricercare un accordo riguardo le spese condominiali prima di firmare il contratto di vendita è sicuramente la scelta migliore, perché non si avranno brutte sorprese e si avrà la certezza di essere in regola con i pagamenti del condominio.
Nel caso in cui non si raggiunge un accordo, è sempre opportuno contattare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un amministratore di condominio, che saprà fornirvi una consulenza puntuale e completa.
In conclusione, il tema delle spese in condominio durante una compravendita può essere davvero complesso e articolato, soprattutto se non si raggiunge un accordo tra le due parti coinvolte; quindi, è sempre opportuno affidarvi alla consulenza professionale di amministratori di condominio.
Se siete alle prese con una compravendita di un appartamento ubicato in un condominio e volete conoscere nel dettaglio quali sono le spese condominiali, potete richiedere una consulenza gratuita agli esperti di Mille Condomini.
