Costi dell’ascensore: regole di ripartizione fra i condomini
All’interno dei condomini, in cui ci sono diverse parti comuni, le spese per la riparazione e manutenzione restano a carico dei singoli inquilini e proprietari degli appartamenti, tenuto conto del tipo di intervento. L’uso di queste parti, tuttavia, non è uguale per tutti gli interessati.
L’ascensore, ad esempio, viene utilizzato in maniera minore dalle persone che abitano ai piani bassi. Quali sono, quindi, i principi da seguire per operare una ripartizione corretta delle spese?
Suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie dell’ascensore
In base alla normativa vigente, ai costi che riguardano l’ascensore partecipano i condomini, ma versando importi differenziati. Più nel dettaglio, una quota fissa spetta a tutti, ma la restante somma è commisurata all’altezza in cui è ubicato l’immobile. Il prezzo maggiore, pertanto, sarà sopportato da chi abita all’ultimo piano.
Il principio generale è fissato dall’articolo 1224 del codice civile, secondo il quale: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
Questo vuol dire che l’inquilino del primo piano verserà un importo pari alla metà rispetto a quello del piano successivo, ovvero corrispondente a un terzo del condomino che sta al piano terzo e così via.
Quanto alla spesa fissa, invece, non può essere determinata a priori, in quanto dipende dalla tipologia dell’ascensore, dal numero di piani dell’edificio e dalla frequenza degli interventi che vengono eseguiti nel tempo, che possono essere di ordinaria o straordinaria manutenzione.
A tal riguardo, è importante far presente che il nostro codice civile non detta una disciplina specifica per ciò che riguarda le spese straordinarie. In linea generale, secondo la prassi diffusa negli anni, sono ordinari i costi che interessano le normali riparazioni periodiche, cioè quelle che si ripetono in modo costante. In questa categoria rientrano, ad esempio, gli interventi sulla pulsantiera, i guasti alla cabina oppure il cambio delle lampadine.
Sono invece straordinari gli oneri che derivano dagli imprevisti, quindi da malfunzionamenti provocati da ragioni del tutto improvvise, come quelli che interessano il blocco del motore.
Conteggio delle spese in base ai millesimi
Sempre secondo quanto prescrive il codice civile, per poter operare un calcolo corretto delle spese che riguardano l’ascensore, bisognerà tener conto delle tabelle millesimali e, per l’altra metà della quota, dell’altezza in cui si trova l’appartamento.
Considerando, ad esempio, il costo della normale manutenzione pari a 2000 euro, bisognerà per prima cosa dividere l’importo per 2, così da poter conteggiare la parte da valutare tramite millesimali e quella che è influenzata dal piano di residenza.
Chiaramente quando sullo stesso pianerottolo sono presenti più case, occorre suddividere la somma per ogni appartamento. Bisogna poi ricordare che le tabelle millesimali sono sempre a disposizione degli inquilini e il calcolo è nella maggior parte dei casi effettuato con appositi software, in modo da evitare errori e velocizzare le operazioni.
In molti condomini sono ubicate botteghe, negozi e uffici a piano terra. In queste situazioni è inoltre ricorrente che siano anche presenti appartamenti a livello zero, quindi fronte strada. Stavolta la determinazione del contributo per la manutenzione dell’ascensore tiene conto solo del valore dell’immobile.
Altre considerazioni sulla suddivisione dei costi per l’ascensore
Alla luce di quanto specificato, l’articolo 1224 del codice civile rappresenta il più importante punto di riferimento per comprendere le modalità di suddivisione delle spese che riguardano l’ascensore. Quest’ultimi dovranno essere non solo proporzionali alle tabelle millesimali, ma anche all’altezza in cui si trovano gli appartamenti.
In sede di conteggio, inoltre, non si tiene conto della destinazione d’uso degli immobili, i quali possono essere non solo abitazioni, ma anche studi e attività commerciali. Anche altri aspetti, in ordine all’effettivo utilizzo della cabina motorizzata, non vengono considerati. Si pensi, ad esempio, a una persona con difficoltà motorie che, pur abitando al primo piano, prende più volte al giorno l’ascensore, e uno sportivo che preferisce salire le scale per raggiungere il suo attico.
In buona sostanza, tutto ciò vuol dire che, indipendentemente dalla frequenza con la quale viene sfruttato l’ascensore, chi sta all’ultimo piano sarà tenuto a pagare più degli altri condomini. La legge, quindi, non si basa sull’uso effettivo, ma potenziale.
In sede di ripartizione dei costi, tuttavia, occorre tener conto di ciò che prescrive il regolamento condominiale, il quale potrebbe anche prevedere regole specifiche sull’uso dell’ascensore, al fine di evitare danneggiamenti e garantire la massima sicurezza degli utenti. In genere, infatti, la cabina non può essere adoperata come montacarichi.
Ecco, quindi, che la materia sulla ripartizione delle spese dell’ascensore può assumere in molti casi anche tratti complessi e tutta una serie di deroghe rispetto alla disciplina codicistica generale. La risoluzione di eventuali problematiche può essere sempre affidata ad esperti nel settore, come l’azienda M.I.L.L.E Condomini che offre servizi di qualità .
