Quando un condominio è composto da 9 o più condomini urge la presenza di un amministratore di condominio, non perché è a rischio di sanzioni, ma perché per la gestione di un bene comune è sempre necessaria la presenza di un professionista, meglio se estraneo al condominio, che può in modo oggettivo gestire la vita sociale e fiscale dell’immobile.
Come stabilisce l’art. 1129 del c.c. nei casi in cui i condomini sono meno di 9 la nomina dell’amministratore, invece, è facoltativa e spetta all’assemblea deliberare in merito a una nomina dell’amministratore; tuttavia, non viene meno l’incombenza della gestione fiscale e amministrativa dell’immobile.
In questi casi, come previsto dagli art. 1105 e 1106, si applicano i principi generali sull’amministrazione della cosa comune.
Quindi, ogni condomino ha il diritto di poter essere “referente” della gestione e prendere decisioni riguardo l’amministrazione del condominio.
Nonostante questo, però, il referente non ha potere di amministrazione ordinaria e straordinaria, i quali sono conferiti dall’assemblea dei condomini solo all’amministratore.
In questi casi, anche per i fatti più semplici della vita condominiale è necessaria la deliberazione della maggioranza dei condomini in base alle loro quote.
Spesso, accade che la gestione di un condominio risulti faticosa quando non tutti i proprietari degli immobili sono dello stesso parere sulle decisioni da prendere.
Ecco che, a volte, la presenza di un amministratore di condominio è necessaria anche per un immobile con meno di 9 condomini, dove, comunque, si devono seguire le regole stabilite dal codice civile in materia di opere ordinarie, straordinarie e spese fiscali.
Come nominare l’amministratore di condominio?
Quando ci sono i numeri previsti per la nomina di un amministratore, ma non c’è la volontà di tutti i condomini, i favorevoli possono richiedere la nomina giudiziale al tribunale locale.
Normalmente, invece, l’amministratore del condominio è nominato dall’assemblea con una carica annuale.
Questa, può essere riconfermata ogni fine anno dalla maggioranza dei proprietari degli immobili con almeno 500 millesimi di proprietà.
L’amministratore del condominio deve essere una figura di riferimento per tutti i condomini e, soprattutto, deve essere colui che in modo trasparente e professionale gestisca l’economia e le controversie come farebbe un buon padre di famiglia.
Quindi, la scelta di questa figura deve essere oculata e ponderata bene, anche perché si tratta di un professionista che verrà pagato per svolgere il suo lavoro.
Del resto, in caso in cui l’operato dell’amministratore non è giudicato regolare anche da un solo condomino, questo può essere revocato dall’autorità giudiziaria oppure dalla maggioranza dell’assemblea dei condomini qualora riscontrino delle irregolarità nel suo operato.
I compiti dell’amministratore
Chi assume l’incarico di amministrare un condominio deve far fronte a tanti compiti, è per questo che non sempre viene facile quando l’amministrazione viene affidata a un condomino che si occupa di altro e non ha una competenza professionale.
Le incombenze nell’amministrazione di uno stabile sono tante sia sotto il profilo amministrativo, che quello fiscale.
In aggiunta a questo, l’amministratore si deve occupare di raccogliere tutte le quote necessarie al pagamento dei servizi in comune.
Non sempre le mansioni affidate all’amministratore risultano facili da gestire, specie quando le idee dei proprietari non convergono tutte verso un’unica direzione.
In questi casi la professionalità di uno studio che si occupa di gestione di condomini fa la differenza, togliendo le incombenze e le responsabilità agli inquilini in fatto di decisioni.
Perché serve avere l’amministratore di condominio
La nomina di un amministratore esterno al condominio non può che essere un vantaggio per i proprietari degli immobili.
Difatti, questi, si assume delle responsabilità e svolge quelle mansioni che in caso contrario cadrebbero su tutti i condomini in caso di gestione sprovveduta, come spesso è accaduto in passato.
Ma vediamo quali sono i vantaggi di nominare un amministratore esterno al condominio:
- è un professionista del settore, quindi preparato a risolvere tutte le problematiche in varie materie inerenti alla gestione del condominio;
- è super partes, non si lascia influenzare da antipatie e simpatie; perciò, affronta le questioni in modo oggettivo, pensando alle necessità del condominio e applicando il c.c. quando serve;
- ha la responsabilità di riscuotere i pagamenti delle quote condominiali;
- vigila sulla manutenzione e sulle strutture comuni presenti nel condominio;
- gestisce le assemblee e le convocazioni;
- è responsabile della sicurezza e si accerta che tutti rispettino le normative vigenti;
- è responsabile civilmente e penalmente in casi in cui il condominio può recare danni a persone o cose.
È ovvio che ad un’analisi approfondita della questione non si può non affidare la gestione di un condominio a un amministratore, vista la sua complessità e le responsabilità che da essa derivano
