Dopo essere stato nominato, l’amministratore di condominio assume una serie di articolati oneri e doveri che deve compiere per rispettare il suo mandato.
La fonte delle obbligazioni dell’amministratore di condominio affiora sia dall’articolo 1117 del Codice Civile che dal Regolamento Condominiale e si dividono, dunque, in una serie di obblighi imposti dalla legge e in altri discrezionali, lasciati alla contrattazione delle parti (amministratore e assemblea di tutti i condomini).
In linea generale, è possibile dividere i doveri dell’amministratore di condominio in 4 sezioni diverse, che corrispondono essenzialmente alle varie fasi della durata del mandato.
In ognuna di queste fasi, l’amministratore di condominio deve porre in essere tutti gli atti necessari e sufficienti a permettere il corretto svolgimento della vita condominiale, perché altrimenti può essere considerato responsabile della violazione dei suoi obblighi e quindi perseguito da un punto di vista civile innanzi alla legge.
Doveri dell’amministratore di condominio all’inizio del mandato
I primi doveri dell’amministratore condominiale sorgono, naturalmente, nel momento della nomina. In questo senso, egli deve comunicare tutti i dati necessari a consentire una corretta identificazione delle sue qualità professionali.
Inoltre, deve anche fornire a tutti i condomini, se possibile anche tramite l’affissione di una tabella conoscitiva, il luogo dove sono custoditi i registri del condominio e gli orari in cui è possibile visionarli, naturalmente dopo aver fissato un regolare appuntamento.
In seguito, deve rendere noti tramite l’affissione all’ingresso i propri recapiti, associando inoltre il suo codice fiscale all’apposita area dedicata dell’Agenzia delle Entrate.
Se nel condominio ci sono diverse utenze, l’amministratore di condominio è obbligato a fare la voltura di tutte: se necessario, deve anche depositare la sua firma presso la banca dove il conto corrente del condominio è aperto, oppure creare un conto nuovo, naturalmente sulla base del parere positivo dell’assemblea.
Compiti dell’amministratore di condominio nel corso del suo mandato
Durante il mandato, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea ed eseguire tutte le delibere necessarie: la legge dispone che l’assemblea di condominio deve essere convocata obbligatoriamente entro 180 giorni dal momento in cui si chiude la gestione.
In secondo luogo, l’amministratore di condominio deve anche regolare e disciplinare l’uso delle parti condominiali comuni con provvedimenti e decisioni a cui i condomini sono obbligati per forza di legge.
Contro queste decisioni, l’articolo 1133 del Codice Civile, sancisce che l’assemblea può fare ricorso anche all’autorità giudiziaria per richiedere l’annullamento del provvedimento.
L’amministratore di condominio ha l’obbligo di incassare i pagamenti dei condomini e pagare i fornitori, ad esempio le utenze.
Con la riforma del condominio, è adesso obbligo per l’amministratore quello di pagare le spese solamente tramite bonifici eseguiti a mezzo di un conto corrente intestato al condominio ed è fatto divieto di utilizzare contanti oppure utilizzare un conto personale.
L’applicazione del regolamento condominiale e l’azione giudiziale contro i morosi sono altri doveri in capo all’amministratore condominiale, come supervisore del condominio. Se non agisce correttamente, in questi casi, può essere considerato responsabile di cattiva gestione.
Infine, l’amministratore di condominio deve compiere tutti gli adempimenti fiscali, come ad esempio compilare il modello 770 per l’Agenzia delle Entrate e i moduli F24.
La tenuta dei registri dei condomini è uno dei doveri più importanti dell’amministratore: questi si dividono in 4 tipi diversi.
- Registro anagrafico, al cui interno vengono custoditi i dati catastali di ogni unità abitativa;
- Registri verbali, redatti dopo ogni assemblea;
- Registro di nomina e successione, relativi alla successione degli amministratori;
- Registro di contabilità, in cui sono contenuti spese e incassi sul conto corrente condominiale.
Doveri dell’amministratore a fine anno
Gli obblighi dell’amministratore di condominio sono presenti anche alla fine dell’anno. In particolare, quest’ultimo deve redigere con particolare attenzione il rendiconto condominiale annuale.
In sostanza, si tratta di un bilancio che deve essere approvato dall’assemblea, convocata entro 180 giorni. In caso venga omessa questa procedura, le sanzioni possono essere molto gravi.
Doveri e obblighi dell’amministratore alla fine del suo mandato
Quando finisce il proprio mandato, in assenza di rinnovo, l’amministratore di condominio è obbligato a consegnare al soggetto subentrante tutta la documentazione elaborata durante il suo periodo di permanenza.
In caso non ottemperasse a questo obbligo, l’amministratore di condominio incorrerebbe in grave sanzione: si tratta del reato di appropriazione indebita che, se confermata giudizialmente, lo escluderebbe anche dall’esercizio della professione.
Anche se in scadenza di mandato, l’amministratore di condominio ha sempre l’obbligo di compiere e attuare tutti gli atti formali che hanno carattere d’urgenza senza i quali il condominio potrebbe subire un grave danno o pregiudizio.
