È una figura strategica nell’ambito della gestione del condominio, un professionista che detiene funzioni esecutive importanti: parliamo dell’amministratore, persona nominata dall’assemblea in rappresentanza dei condomini, per curarne gli interessi difendendone i diritti, responsabile della gestione patrimoniale e fiscale di questo istituto, nonché degli ambienti comuni.
Ultimo, ma non ultimo, l’amministratore gioca un ruolo fondamentale come intermediario nei rapporti tra condomini, per preservare al meglio equilibrate relazioni interpersonali, attraverso lo strumento del regolamento condominiale.
Per capire come si svolge questo ruolo e come si effettua la nomina di “amministratore condominiale“, bisogna chiarire in quali circostanze sia resa necessaria la sua presenza.
Cos’è un condominio
La definizione di condominio non è indicata con precisione dal Codice Civile, in quanto si tratta di un istituto relativamente “recente”.
Solo l’art. 2 lett. F del decreto legislativo n. 104 del 2014 fornisce la definizione di “condominio” come “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
In questo contesto, si rende necessaria la figura dell’amministratore qualora i condomini siano maggiori di otto. Si tratta di un caso, infatti, in cui si configura l’obbligo alla nomina.
Come viene nominato l’amministratore condominiale
Il primo step nella nomina di “amministratore condominiale” è rappresentato dalla convocazione dell’assemblea.
I condomini sono tenuti a esprimere il loro voto sia in caso di conferimento dell’incarico, sia in caso di revoca. L’assemblea è un organo sovrano, rappresenta un diritto essenziale e, al tempo stesso, il principio di trasparenza che in questo tipo di gestione non può mancare, trattandosi di parti comuni.
Infatti, ogni decisione si ripercuote sui condomini stessi, quindi deve essere ponderata al meglio.
In questo caso, la scelta dell’amministratore è tra quelle più importanti, poiché attraverso il voto si affida a terzi la cura dei propri interessi.
Requisito fondamentale per la validità della nomina di “amministratore condominiale” è la presenza, in prima o in seconda convocazione, di almeno 500 millesimi di proprietà e della maggioranza dei presenti.
La quota costituisce la metà del valore dell’edificio e la misura di ogni singola unità abitativa è stabilita dalla tabella millesimale.
In caso di mancato raggiungimento dei requisiti necessari per l’elezione, l’amministratore uscente prolungherà in via provvisoria la sua carica, “prorogatio imperii”, oppure ogni condomino ha la facoltà di rivolgersi all’Autorità giudiziale che provvederà alla nomina di questa figura, procedendo verso la cosiddetta “nomina giudiziale“.
Dopo l’elezione in assemblea e successivamente all’accettazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo dove verranno depositati i registri condominiali e i giorni/orari in cui è possibile la consultazione e il rilascio in copia.
Inoltre, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, devono essere presenti informazioni quali generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici.
Se da un lato l’amministratore svolge funzioni esecutive importanti per il bene comune dei condomini, sarà compito di questi ultimi vigilare sul suo operato.
Infatti, l’organo collegiale potrà richiederne la revoca se sussistono fondati sospetti sull’irregolarità della gestione, in caso in cui non porti a conoscenza l’assemblea dell’avvio di provvedimenti giudiziari a suo carico o se non provveda alla rendicontazione della gestione per due anni consecutivi.
L’incarico dell’amministratore ha validità annuale, al termine del quale può essere proposto il rinnovo o la revoca, con una nuova assemblea che dovrà ripercorrere l’iter sopra citato.
Vista la complessità del suo incarico, nella nomina di “amministratore condominiale” è fondamentale affidarsi a professionisti del settore, persone qualificate e con esperienza, che sappiano gestire a 360° questo complesso istituto, incarico oggi più che mai articolato visto l’aggiornamento costante delle normative in questo ambito.
