Gestire un condominio spesso si rivela talvolta un’impresa molto più ardua del previsto, poiché sono numerose le parti in causa che devono accordarsi fra loro facendo i reciproci interessi e quello della collettività.
Il mezzo di espressione utilizzato in questi casi è l’assemblea, che comprende tutti gli abitanti dell’immobile che possiedono delle quote millesimali ripartite secondo criteri legati alla grandezza della propri casa, al piano, ai vani e all’esposizione delle stanze.
Un amministratore ha la facoltà di convocare due diversi tipi di assemblee, ordinaria e straordinaria, che differiscono per normativa, modalità di voto e motivazione per la quale vengono organizzate.
In questo articolo vedremo nel dettaglio come gestire situazioni differenti di questo genere e quando è opportuno ricorrere a un mezzo piuttosto che all’altro.
È infatti gradevole fidarsi del proprio amministratore ma è anche bene conoscere meglio la legge per evitare che eserciti il suo potere in maniera errata per negligenza o scarsa conoscenza della materia.
In cosa consiste l’assemblea ordinaria di condominio
Ogni anno l’amministratore di un condominio è obbligato a convocare almeno un’assemblea ordinaria, che sarà necessaria per discutere di questioni che si ripetono obbligatoriamente ogni 12 mesi.
La convocazione deve arrivare a ogni condomino con almeno 5 giorni di preavviso, tramite modalità precise e sicure.
In primo luogo viene utilizzata la posta certificata, che ha la stessa validità di una raccomandata postale che è ormai passata in secondo piano.
Utilizzare altri veicoli, come la mail semplice o la posta ordinaria, potrebbe portare alla mancata ricezione del fascicolo e pertanto all’invalidamente dell’assemblea se richiesto da uno dei condomini che non ha potuto partecipare suo malgrado.
Una questione da trattare sempre nel corso di questo genere di incontri è la chiusura del bilancio precedente, verificando realmente quali sono state le spese e vedendo se è necessario operare un conguaglio in senso positivo o negativo rispetto alle previsioni fatte l’anno precedente.
Allo stesso modo dovrà essere elaborato un preventivo per la gestione che sta per iniziare, tenendo conto delle lavorazioni e dei costi che andranno sostenuti per forza e dei quali si conosce l’entità e ipotizzando altre uscite probabili.
Gli importi sono suddivisi poi tra gli abitanti dello stabile in base ai millesimi in proprio possesso, secondo delle rate di pari importo che possono avere scadenza mensile, trimestrale o semestrale a seconda degli accordi presi a suo tempo nel regolamento di condominio, che può essere modificato solo con l’unanimità di tutti i condomini.
In questa sede, inoltre, si discute della nomina dell’amministratore, che può essere rinnovata con lo stesso compenso oppure modificata secondo il parere della maggioranza dei condomini.
Nel caso dell’assemblea ordinaria, questa si ottiene con un quorum del 50+1, a differenza di quella straordinaria dove la quota è invece di 2/3.
Infine, questo tipo di incontro può essere convocato esclusivamente dall’amministratore in persona, mentre i condomini non hanno alcun potere decisionale in tal senso.
In cosa consiste un’assemblea straordinaria di condominio
A differenza dell’assemblea ordinaria, quella straordinaria non è da convocare obbligatoriamente almeno una volta l’anno ma può essere richiesta sia dall’amministratore sia dai condomini se sussistono particolari questioni da discutere oppure è stato riscontrato un comportamento negligente dallo studio che gestisce.
Solitamente i temi trattati riguardano le controversie tra vicini, i comportamenti messi in atto da alcuni degli abitanti dello stabile, il mancato rispetto della destinazione d’uso del proprio appartamento e in generale la violazione di tutte le regole che sono state sottoscritte a suo tempo all’interno del regolamento di condominio.
Tuttavia, la motivazione di un’assemblea straordinaria potrebbe essere anche quella di lavorazioni per il miglioramento della facciata e delle parti comuni, soprattutto a fronte dei numerosi vantaggi fiscali che sono stati promossi dal governo italiano nell’ultimo anno con il sisma bonus e l’ecobonus, che consistono in una serie di sconti se vengono eseguiti interventi trainanti legati all’impianto termico.
Affinché siano i condomini a convocare questo genere di incontri, è opportuno che siano almeno due e che possiedano un sesto dei millesimi dell’intero stabile, presentando istanza e richiedendo l’intervento di un giudice se l’amministratore non si mostra collaborativo o assume atteggiamenti negligenti che non combaciano con il bene del palazzo.
Per prendere una decisione, inoltre, non è più necessario possedere il 50+1 del quorum, ma il voto favorevole di 2/3 dei partecipanti.
L’assemblea straordinaria è quindi quella dove si discutono le questioni di maggiore rilevanza, compresa la modifica dell’atto costitutivo del condominio, l’eventuale cambio dello studio che detiene la gestione e tutte le norme che sono contenute nel regolamento e che per qualche motivo non sono più ritenute idonee.
Alcuni palazzi storici, infatti, possiedono delle carte che risalgono addirittura a inizio secolo senza che siano stati fatti degli aggiornamenti sostanziali, necessari in determinati casi per il cambio delle abitudini di vita nell’era moderna.
