Vivere in un condominio significa avere sempre a che fare con altre persone, ma non solo, anche con la suddivisione di oneri economici ben precisi che permettono la serena gestione di tutto il complesso abitativo.
Si tratta delle famosissime spese condominiali che vanno pagate da tutti i condomini. Non esiste una cifra fissa o comune per ogni condominio, ma ci sono diversi criteri di ripartizione da utilizzare in base al tipo di esborso.
Se state acquistando un appartamento in condominio, oppure state per trasferirvi, è necessario conoscere quali oneri saranno di vostra competenza e quali, invece, no. Ecco un vademecum su cosa vi toccherà pagare e quali sono i rischi di un eventuale insoluto.
Spese condominiali: le tipologie
Prima di tutto c’è da dire che le spese condominiali vengono suddivise in due macrocategorie, cioè ordinarie e straordinarie. Al loro interno vi sono tante piccole spese che vanno ripartite secondo un certo criterio.
Iniziamo col parlare delle spese ordinarie che corrispondono a tutto ciò che serve per garantire una manutenzione dell’edificio periodica.
Ne sono un esempio i costi per la pulizia condominiale, per l’ascensore, corrente elettrica e altro di normale amministrazione.
Le spese straordinarie, invece, vanno sostenute nella formula una tantum, cioè non a cadenza fissa ma una sola volta e hanno un carattere di imprevedibilità e urgenza.
Possono essere le spese per il rifacimento della facciata o del tetto del palazzo. Tutti questi imprevisti vanno valutati e ripartiti tenendo conto della loro natura.
Vi è la possibilità di inserire all’interno del bilancio condominiale quelle voci che si definiscono “innovazioni”. Si tratta di costi differenti dagli straordinari e che, generalmente, migliorano la qualità della vita in condominio.
Si può pensare a dei pannelli fotovoltaici che garantiscono un risparmio di corrente elettrica nelle parti comuni, oppure l’installazione di videocamere di sorveglianza all’ingresso del palazzo condominiale.
Non si tratta di necessarie fuoriuscite di denaro e in sede di assemblea si valuta la loro utilità caso per caso.
Spese condominiali: come vanno ripartite
A questo punto arriviamo al saliente capitolo della ripartizione di ogni spesa. Si parte dall’articolo 1118 del Codice civile in cui si regolano i diritti dei partecipanti sulle parti comuni, fino ad arrivare agli articoli che vanno dal 1123 fino al 1126 del Codice civile che definiscono tutte le casistiche.
Il principio cardine da seguire è che tutti i condomini devono concorrere al pagamento di ogni spesa prevista in bilancio e deliberata in assemblea.
Questo presupposto permette di conservare e godere delle parti in comune e nessuno può sottrarsi a tutto ciò.
Si sottintende che sia a carico dei condomini qualunque costo relativo alla conservazione della struttura condominiale, servizi che garantiscono un funzionamento corretto delle parti comuni e, a patto di diverse convenzioni, si partecipa al pagamento attraverso il criterio della proporzionalità , poiché non tutti utilizzano allo stesso modo l’oggetto in questione.
Riguardo la proporzionalità è necessario suddividere tenendo conto del valore e di ogni singola proprietà . In questo caso è necessario fare riferimento alle quote millesimali in possesso di ogni condomino, quindi procedere al calcolo del dovuto.
Non manca la ripartizione che tiene conto anche dell’uso potenziale; quindi, si calcola quanto un singolo condomino può utilizzare un determinato bene comune.
Inoltre, viene considerato anche il caso di destinazione esclusiva; quindi, a tali costi possono partecipare solo alcuni dei condomini che traggono beneficio dalla situazione in oggetto. Sono un esempio di tale casistica le scale interne o un lastrico solare.
Questi sono solo alcuni dei criteri più diffusi. È possibile adottarne altri solo in caso di totale accordo di tutti gli inquilini di un certo condominio in fase di assemblea.
Come vengono calcolate le spese in condominio?
A questo punto arriviamo al calcolo della spesa da ripartire. È possibile procedere con un consuntivo mensile seguendo i calcoli effettuati dall’amministratore a fronte di ciò che è stato già speso, oppure valutare un preventivo a inizio anno.
A questo punto la figura dell’amministratore o del capo condomino procede a calcolare una determinata quota annuale che ognuno deve versare facendo riferimento al preventivo approvato in assemblea. Si procede, quindi a una sorta di rateazione periodica.
Spese condominiali: che succede se non si paga?
Il pagamento di ogni spesa deliberata va sempre effettuato sia ad appartamento pieno sia a vuoto, poiché vi è un vero e proprio obbligo legale.
Qualora si verifichi una situazione di morosità da parte di un condomino si può procedere alla sospensione del servizio che le parti comuni assicurano.
Ma cosa succede nel caso in cui ci sia un inquilino in affitto che non contribuisce alle spese? Ci si rivale sempre sul proprietario dell’immobile che, una volta pagate le spese, può procedere a recuperare il denaro speso esercitando il diritto di rivalsa.
A fronte di un mancato risarcimento si valuta l’opportunità dell’azione esecutiva con decreto ingiuntivo e, in casi estremi, valutare la risoluzione immediata del contratto.
