Quando si parla di millesimi di proprietà e di tabelle spesso si fa confusione perché queste attribuiscono dei diritti ai proprietari che ne posseggono di più, ma al contempo anche degli oneri.
Cosa sono le tabelle millesimali?
Il Codice civile stabilisce, negli articoli 1118 e 1123, che ogni condomino ha degli obblighi e dei diritti in base al valore del piano o della porzione di piano che possiede del condominio.
Codesto valore viene espresso in millesimi e si riferisce alle unità immobiliari, stabilendo, pertanto, il valore del voto in sede di assemblea e il valore della ripartizione delle spese condominiali.
Come sono stabilite le tabelle millesimali e da chi?
È bene chiarire che le tabelle millesimali sono necessarie nel momento in cui si forma un condominio con diverse unità immobiliari a uso esclusivo e alcune parti comuni dove la proprietà è condivisa da tutti o da alcuni condomini.
Queste tabelle millesimali sono costituite dalle unità immobiliari e dai loro proprietari, i quali all’interno di un condominio esprimono la comproprietà in base al valore della proprietà esclusiva, il quale è espresso in millesimi.
I valori millesimali sono stabiliti da un tecnico esperto in materia incaricato dall’assemblea condominiale.
La valutazione del valore millesimale viene stabilita mediante il calcolo delle superfici di ogni appartamento, o da aree esterne alla struttura se di proprietà esclusiva (box auto, cortile di pertinenza, vialetto privato ecc.). Invece, dal calcolo sono esclusi:
- le pareti esterne dell’edificio;
- il cortile;
- il parcheggio;
- il giardino comune.
Una volta calcolata la superficie relativa a un singolo proprietario e quindi a una specifica unità immobiliare, questa viene moltiplicata per dei coefficienti correttivi, quali:
- coefficiente di destinazione;
- coefficiente di piano;
- coefficiente di altezza;
- coefficiente di orientamento;
- coefficiente di prospetto;
- coefficiente di luminosità;
- coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio.
Quanto costa fare le tabelle millesimali?
Come detto con le tabelle millesimali si ottengono i parametri utili per ripartire le spese condominiali e vengono redatte da un tecnico esperto. Il prezzo per la redazione delle tabelle varia in base a due parametri:
- la dimensione del condominio;
- il tecnico con la sua strumentazione e professionalità.
Comunque, le tabelle millesimali sono obbligatorie, come prevede l’art.1138 c.c., solo in condomini dove i condomini sono più di 10.
Pertanto, le tabelle diventano un documento fondamentale da allegare al regolamento condominiale. Molto spesso le tabelle sono predisposte già dal costruttore dell’immobile.
Tabelle millesimali contrattuali
All’acquisto di un immobile condominiale può già risultare negli atti della compravendita la redazione delle tabelle millesimali, poiché sono state predisposte in sede di costruzione dell’immobile dal costruttore, il quale ha dato incarico a un geometra di redigerle.
Queste ripartizioni millesimali possono comunque venire modificate in un secondo momento con la volontà unanime dell’assemblea condominiale, qualora si volesse adottare un nuovo criterio di suddivisione delle spese o con la volontà di un solo condomino che si rivolge all’autorità giudiziaria per farle modificare.
Tabella millesimali giudiziali
La redazione della tabella millesimali giudiziali avviene quando, a causa di una mancata unanimità nell’assemblea condominiale, un membro si rivolge a un giudice che incarica un perito per redigere le tabelle millesimali, rendendo l’atto obbligatorio per tutti i condomini.
Questo caso si può verificare anche in condomini con meno di 10 unità immobiliari. Il principio della richiesta delle tabelle, anche in casi di piccoli condomini, è che non si può presumere la quota per la ripartizione delle spese ma si deve sapere con un calcolo effettuato da un perito.
Quindi, l’autorità giudiziaria prevede la possibilità di redigere le tabelle millesimali laddove risulta difficoltoso per i condomini mettersi d’accordo per la suddivisione delle spese, pur trattandosi di un condominio minimo, ossia composto da soli due proprietari.
Tabella dei millesimi generali
Questa tabella chiamata anche “tabella fondamentale” è quella che serve a ripartire le spese necessarie al godimento e alla conservazione in ottimo stato delle parti comuni del condominio.
È a questa tabella che si fa riferimento quando si deve intervenire per lavori di manutenzione straordinaria in determinati luoghi, quali:
- scale;
- ascensore;
- riscaldamento condominiale;
- tetto e lastrico comune;
- portineria.
Per quanto riguarda le parti comuni che vengono usate dai condomini in maniera diversa, le spese saranno suddivise in base all’uso che ne deriva per ognuno. Ad esempio, le scale o l’ascensore non saranno mai utilizzate allo stesso modo da chi abita al piano terra con chi abita al quarto piano, stessa cosa vale per l’ascensore o per il tetto del palazzo.
