Il mondo dei condomini è piuttosto controverso e affollato, tanto che spesso la normativa non viene rispettata, producendo un caos difficile poi da dissipare.
Per questo motivo, oggi faremo chiarezza sulle assemblee e in particolar modo sulla frequenza con la quale dovrebbero essere convocate secondo la legge.
Sta alla bravura dello studio che coordina l’immobile stabilire poi quando è necessario riunire tutti gli abitanti, per evitare che creino controversie tra vicini o che non vengano deliberati lavori che potrebbero essere essenziali per il decoro interno ed esterno del palazzo.
Fidarsi del proprio amministratore è opportuno ma è anche preferibile conoscere la procedura corretta, in modo da poter intervenire se questa non venisse rispettata alla lettera e non fosse così garantito il benessere del bene.
Un mix di norme e buon senso, questo è ciò che dovrebbe guidare ogni gestione per favorire la coesistenza pacifica di tutte le parti in causa.
Ogni quanto deve essere convocata un’assemblea condominiale ordinaria
A norma di legge, è necessario convocare un’assemblea condominiale ordinaria almeno una volta l’anno per ogni stabile gestito dallo stesso amministratore di condominio.
Questo perché, a patto che non si verifichino problematiche o controversie tra i condomini, bisogna quantomeno chiudere la gestione economica dell’anno precedente e fare un eventuale consuntivo per il calcolo corretto delle spese.
Contestualmente, sarà necessario elaborare un nuovo preventivo, che tenga conto di tutte le voci di spesa già previste per i mesi successivi, arrotondando in eccesso o in difetto a seconda delle previsioni.
Ogni condomino, in base ai propri millesimi, vedrà ripartita la cifra in quote proporzionali, solitamente mensili, trimestrali o semestrali secondo quanto stabilito dal regolamento di condominio, che è sempre la base dalla quale partire per ogni gestione e alla quale l’amministratore deve fare fede per quanto riguarda le consuetudini e gli obblighi.
Inoltre, in questa sede si discuterà anche del compenso dell’amministratore stesso, procedendo alla sua rinomina con votazione di tutti i presenti.
Quando viene convocata un’assemblea straordinaria dall’amministratore?
Soprattutto per quanto concerne i grandi condomini, spesso una sola assemblea non è affatto sufficiente per discutere tutte le problematiche che riguardano una moltitudine grande di persone che abitano all’interno dello stesso stabile.
Se la convivenza non è pacifica, è compito dell’amministratore riunire nuovamente gli abitanti per cercare di redimere le liti e trovare una soluzione ai vari problemi, sempre seguendo quanto scritto nel regolamento di condominio, che spesso è lì da molti anni e prescinde dalla gestione del momento.
Oltre agli obblighi fissati per iscritto, vige il criterio del buon senso e pertanto, con il voto dei partecipanti alla riunione, è possibile anche prendere decisioni leggermente discordanti a patto che ci sia l’accordo all’unanimità.
Anche se la situazione si svolge in maniera molto serena, periodicamente lo stabile, soprattutto se non di nuova costruzione, potrebbe necessitare di opere di rifacimento, soprattutto in questo periodo storico ricco di opportunità e Bonus secondo il Decreto Rilancio voluto dal governo italiano per contrastare la crisi economica causata dal covid.
Ogni condominio può portare in assemblea la propria proposta che non deve partire necessariamente dallo studio che gestisce, proporre preventive ed esporre le proprie idee agli altri presenti per sottoporle a una giusta votazione.
Il termine ultimo per convocare un’assemblea è 5 giorni prima della data prescelta, tramite mezzi di comunicazione ufficiali, affissione su bacheca condominiale, oppure utilizzando una posta certificata o raccomandata in modo da verificare la ricezione da parte dei condomini.
Vengono inoltre inserite nella comunicazione una prima e una seconda convocazione, ma la data che fa fede è quest’ultima poiché la prima è puramente formale.
Il singolo condomino ha la facoltà di convocare un’assemblea ordinaria o straordinaria al posto dell’amministratore del condominio?
A norma di legge, un condomino non ha alcun potere nella convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie, che sono totalmente nelle mani dell’amministratore.
Tuttavia, sono presenti casi straordinari in cui è possibile richiedere il parere di un giudice e presentare un’istanza in tribunale per vedere tutelati i propri diritti.
Ciò accade soprattutto se lo studio che gestisce è del tutto negligente nei confronti del palazzo e non riunisce i condomini almeno una volta all’anno come previsto dalla legge.
Nel caso in cui due abitanti dello stabile, che possiedono 1/6 o più dei millesimi totali, richiede la convocazione, è possibile che la loro volontà venga accolta e si possa procedere.
Ciò avviene anche se a parere di questa rappresentanza sussistono questioni di tale rilievo da richiedere una votazione, anche se l’amministratore stesso si rende irreperibile oppure si disinteressa dei suoi obblighi.
