Nell’esercizio del suo mandato, l’amministratore condominiale potrebbe essere chiamato a rispondere per responsabilità civile e penale. Questo succede quando nell’espletamento dei suoi doveri viola gli obblighi previsti contrattualmente o nel caso in cui tenga dei comportamenti perseguibili penalmente.
A prescindere dall’obbligatorietà della figura prevista per legge in determinate condizioni, gli enormi doveri, obblighi e responsabilità in capo all’amministratore di condominio ne rilevano la grande importanza. Ma quali sono le sue effettive competenze, i suoi doveri e come viene eletto? Per saperne di più è importante leggere i paragrafi successivi.
Amministratore di condominio: doveri e obblighi
A ricoprire il ruolo di amministratore condominiale possono essere le persone fisiche e le società di persone o di capitali. I doveri e gli obblighi sono disciplinati dagli articoli 1129 e seguenti del Codice Civile. In qualità di mandatario, l’amministratore di condominio è tenuto al rispetto delle disposizioni dettate dal Codice Civile relativamente alla sua fattispecie contrattuale.
Fanno parte dei compiti principali dell’amministratore:
- la convocazione dell’assemblea condominiale, da fare almeno una volta l’anno per approvare il rendiconto annuale;
- la tenuta dei registri dei verbali di assemblea, dell’anagrafe, della contabilità condominiale e di nomina e revoca dello stesso amministratore;
- l’esecuzione delle delibere assembleari approvate;
- la cura dell”osservanza del regolamento di condominio;
- l’adempimento degli obblighi fiscali, compresa la presentazione della Certificazione Unica, e il controllo sulla regolarità della contabilità di condominio;
- la riscossione dei contributi e il regolamento sull’utilizzo delle parti e dei servizi comuni;
- la comunicazione di eventuali morosità e la forzosa riscossione degli importi dovuti dai morosi;
- la custodia dei documenti relativi al suo incarico, cioè la cura della documentazione riguardo alla gestione tecnico-amministrativa del condominio;
- l’accesso agli atti (registri contabili, fatture, pagamenti, etc.), da consentire ad ogni condomino interessato;
- la redazione del rendiconto annuale da sottoporre all’approvazione dell’assemblea;
- l’apertura e la gestione del conto corrente intestato al condominio;
- il rispetto dei principi previsti dal Codice Civile riguardo all’espletamento dell’incarico.
La mancata osservanza di tali compiti implica la responsabilità dell’amministratore di condominio e comporta le relative conseguenze.
Amministratore di condominio: responsabilità civile
In base ai disposti normativi in materia, articolo 1710 del Codice Civile, l’amministratore condominiale nei rapporti con il condominio amministrato ha il dovere di svolgere l’incarico con estrema diligenza. In concreto, ha il dovere di amministrare il condominio come un buon padre di famiglia nel totale rispetto della responsabilità contrattuale nei riguardi del condominio. A titolo esemplificativo, l’amministratore che non convoca qualche condomino all’assemblea può essere chiamato a rispondere della responsabilità civile.
L’imprudenza o la negligenza nell’ambito della condotta dell’amministratore di condominio denotano, quando provati, comportamenti colposi per i quali lo stesso è tenuto a rispondere. Nell’ipotesi in cui i danni invece derivano da comportamenti dolosi, allora subentra sempre la responsabilità dell’amministratore.
Amministratore di condominio: responsabilità penale
Quando la violazione riguarda delle norme penali, per l’amministratore condominiale sussiste la responsabilità penale (articolo 1130, commi 3 e 4, e articolo 1135, comma 2, del Codice Civile). Tra gli obblighi in capo all’amministratore di condominio c’è infatti anche il dovere della vigilanza sugli spazi comuni degli immobili, sulla loro conservazione e l’adozione di misure utili alla sicurezza di soggetti terzi e degli stessi condomini.
Proprio da tali obblighi per l’amministratore scaturisce la responsabilità penale, riscontrabile nei casi in cui:
- non vengano adottate le misure utili alla sicurezza dell’immobile;
- non siano effettuati gli interventi di manutenzione nelle parti dell’immobile condominiale in rovina;
- mancata osservanza delle normative di legge e di pubblica sicurezza;
- mancata osservanza degli obblighi assicurativi e previdenziali dei soggetti impiegati nell’immobile condominiale;
- omissione di intervento difronte a situazione ritenute rischiose per il condominio.
Tutte gravi inadempienze da parte dell’amministratore di condominio perseguibili penalmente, secondo i dettati degli articoli di riferimento del Codice Civile. Naturalmente, tali violazioni, possono comportare l’immediata destituzione dall’incarico e la richiesta di risarcimento da parte dei condomini.
Amministratore di condominio: obbligatorietà e durata
Negli edifici con più di otto unità condominiali la figura dell’amministratore di condominio diventa obbligatoria per legge, nelle altre circostanze la nomina invece è del tutto facoltativa. L’amministratore è eletto dall’assemblea condominiale, rappresentata almeno dalla metà degli aventi diritto al voto, e dura in carica un anno con possibilità di rinnovo di anno in anno. A seguito dell’elezione, il nominativo va annotato in uno specifico registro delle nomine e delle revoche.
L’assemblea può comunque revocare l’incarico quando viene a mancare la fiducia, con l’obbligo però di corrispondere il compenso stabilito. A tal proposito l’amministratore condominiale, per correttezza e trasparenza nei riguardi dei condomini, prima della nomina è tenuto obbligatoriamente a chiarire l’importo che ha intenzione di richiedere come compenso per l’incarico da svolgere.
