Quando si parla di riforma condominiale si pensa innegabilmente alla legge 220/2012, conosciuta meglio come ”Nuova riforma del condominio”, la quale ha cambiato la vita di milioni di persone e di altrettanti amministratori condominiali, perché ha modificato un testo di legge molto vecchio, risalente addirittura al 1942, aggiornando le regole e rendendole più attuali.
Attualmente, questo è ancora il testo in vigore per disciplinare i rapporti fra condomini, soprattutto per quanto riguarda gli animali domestici, il rumore prodotto, le sanzioni per la morosità di un condomino e le competenze, spettanze e procedure per la nomina dell’amministratore di condominio.
Di seguito, tutte le informazioni necessarie: vista la particolare delicatezza del tema, chi vuole informazioni più specifiche oppure un supporto nell’analisi delle problematiche riscontrate in condominio, deve rivolgersi allo studio condominiale per ottenere consulenza specifica e approfondita.
Requisiti e nomina dell’amministratore
In base alla riforma di condominio, chi vuole diventare amministratore deve possedere specifici requisiti relativi alla trasparenza e all’onorabilità morale, insieme ad un diploma di scuola superiore affiancato alla frequentazione di corsi di aggiornamento sulle tematiche correlate.
Inoltre, è stata regolata anche la durata in carica dell’amministratore di condominio, la quale dura due anni prorogabili: lo stesso, deve anche dichiarare l’importo totale dell’onorario.
Quando è necessario l’amministratore di condominio
La riforma ha innalzato il numero di condomini minimi affinché sia richiesto l’amministratore. Adesso, infatti, devono essere almeno nove. Naturalmente, questo può essere nominato anche se il numero delle persone è minore, tuttavia non è obbligatorio per legge.
Questa possibilità, comunque, deve essere valutata attentamente: il condominio minimo deve costituirsi nelle forme di legge previste e come tale deve avere un codice fiscale, versare le tasse e i contributi, eseguire le assemblee secondo quanto stipulato e così via.
Per questo motivo, può sempre tornare utile rivolgersi a professionisti del settore.
Riforma del condominio e animali domestici
La legge stabilisce che il regolamento condominiale non può impedire all’inquilino di possedere un animale, per questo motivo terminano tutti i litigi e le controversie relative a questo aspetto. Il proprietario dell’animale, comunque, è tenuto ad osservare diversi obblighi e prescrizioni: ad esempio, non deve sporcare le parti comuni del condominio.
Inoltre, nel caso della proprietà di un animale pericoloso, questo deve necessariamente indossare la museruola per garantire l’incolumità delle altre persone.
Tabelle millesimali e divisione delle spese
Per la manutenzione delle parti comuni, come la pulizia delle scale, la legge prevede la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali; nel caso in cui il singolo condomino voglia invece adoperarsi per porre in essere delle innovazioni, queste possono essere adempiute con una maggioranza deliberativa dell’assemblea inferiore a quanto normalmente richiesto.
Il condomino che voglia staccarsi dal riscaldamento centralizzato può farlo con la riforma del condominio del 2012, tuttavia deve farne espresse dichiarazioni durante l’assemblea, ma in coerenza con le leggi regionali, provinciali o comunali del territorio dove è collocato l’immobile.
Abbattimento delle barriere architettoniche
In coerenza con le disposizioni sull’utilizzo delle parti comuni, la riforma del condominio del 2012 prevede che anziani e disabili che vivono nel condominio possono richiedere lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Nello stesso tempo, però, è stato anche innalzato il quorum per deliberare questa possibilità: con la riforma è necessario che alla riunione partecipino ed esprimano voto favorevole condomini che possiedano il 50% del valore millesimale, calcolato in base alle tabelle.
Cambio di destinazione d’uso e morosità
Con la riforma del condominio del 2012 è cambiato anche il sistema della modifica all’uso delle parti comuni: adesso, questa deve essere approvata dall’assemblea con una maggioranza di 4/5 dei presenti che devono possedere almeno lo stesso valore dell’edificio.
Per quanto riguarda la morosità, invece, è stato introdotto il principio della solidarietà sussidiaria: se un condomino non paga la rata condominiale, questa grava su tutti gli altri anche in regola, in base alle tabelle millesimali
Lavori straordinari
Nel caso in cui sia necessario effettuare dei lavori straordinari, la riforma del condominio prevede ora due casistiche: nella prima si parla di lavori tout court, ossia di piccola entità. Nel secondo caso si parla di lavori di notevole entità.
Per i primi non è richiesto alcun procedimento particolare, in quanto basta solo una delibera a maggioranza semplice con la metà dei presenti per almeno 1/3 del valore totale dell’immobile.
Per i lavori di notevole entità, invece, serve la delibera della maggioranza dei presenti alla riunione, i quali devono però possedere almeno 500 millesimi totali dell’immobile, cifra che di solito corrisponde alla metà dell’intero immobile.
In alcuni casi è obbligatori costituire un fondo speciale per la ristrutturazione dell’importo pari ai lavori da effettuare.
