Che cosa si intende per spese condominiali?
Nel nostro paese oltre il 55% dei cittadini vive in appartamenti inseriti in stabili condominiali: una scelta del genere è dettata soprattutto dalla possibilità di poter utilizzare servizi condivisi e quindi limitare le spese di gestione.
Ovviamente è necessario che una simile condivisione venga regolamentata da precise norme comprendenti anche le quote riguardanti le parti comuni, che sono quelle previste per la buona conservazione dell’immobile e per il suo godimento.
Le spese condominiali si distinguono in:
• ordinarie;
• straordinarie.
Le prime riguardano la gestione generica dell’edificio e sono prevedibili e preventivabili durante le annuali assemblee di condominio.
Tra queste si calcolano la pulizia di scale e parti di utilizzo comune (come ingressi, ballatoi, cortili e lastricati), l’illuminazione e le piccole riparazioni.
Le seconde invece sono di carattere occasionale e imprevedibile e comprendono interventi più costosi come lavori di ristrutturazione oppure modifiche strutturali dell’immobile.
Ogni condominio ha un suo regolamento e un amministratore che controlla il corretto andamento gestionale dello stabile, attenendosi a una specifica sezione del Codice Civile.
Pertanto, le regole dipendono sia da normative generali imposte dallo Stato sia da altre particolari definite dai singoli condomini.
Chi deve pagare le spese dell’amministratore di condominio?
Il pagamento delle spese per l’amministratore di condominio spetta al proprietario quando egli occupa l’appartamento, mentre in caso di affitto esse devono essere suddivise tra locatore e locatario.
La figura dell’amministratore, il cui ruolo è indispensabile in ogni condominio comprendente più di otto unità immobiliari, svolge alcuni compiti sia legali sia amministrativi, per tutelare gli interessi dell’immobile per conto dei condomini.
Questo professionista, inoltre, si pone come mediatore in caso di contenziosi.
Le sue mansioni sono le seguenti:
• convocare e gestire assemblee ordinarie e straordinarie;
• rendere esecutive le delibere;
• compilare il rendiconto annuale;
• gestire un conto corrente a favore del condominio;
• controllare gli adempimenti fiscali;
• conservare i verbali di assemblea, il registro dell’anagrafe condominiale e quello di contabilità ;
• far rispettare il regolamento condominiale.
Lo svolgimento di questi impegni prevede un onorario, che è il compenso valutato in base al numero di unità immobiliari.
Dopo che è stato nominato, l’amministratore svolge un mandato a titolo oneroso, regolato tramite un compenso annuale.
Secondo l’articolo 1129 (comma 14) del Codice Civile, l’amministratore deve chiarire al momento della sua nomina l’entità del compenso richiesto, in relazione alla gestione annuale.
L’amministratore deve specificare analiticamente il suo compenso, ovvero spiegare nel dettaglio tutte le voci a cui fa riferimento la sua attività , e che comprendono:
• una quota fissa per la gestione ordinaria;
• una quota aggiuntiva per interventi straordinari;
• il rimborso spese per cancelleria e raccomandate.
I condomini hanno il diritto di chiedere un resoconto sulle spese sostenute dall’amministratore, accedendo alla relativa documentazione.
Tutti i proprietari delle singole unità immobiliari sono tenuti a pagare le spese dell’amministratore in base ai propri millesimi, versando annualmente la cifra dovuta.
Oneri a carico dell’inquilino
Salvo accordi differenti stipulati tra le due parti, le spese per il compenso dell’amministratore vanno ripartite tra condomini e inquilini in parti uguali, sempre tenendo conto dei millesimi di proprietà .
Quando viene sottoscritto un contratto d’affitto a canone libero, di solito le due parti decidono autonomamente come ripartire le spese condominiali, mentre se il contratto è a canone concordato, si devono applicare criteri di suddivisione presenti sulle tabelle di riferimento (decreto ministeriale gennaio 2017).
L’onorario dell’amministratore è a carico del proprietario, anche qualora l’unità immobiliare sia affittata, poiché i locatari sono tenuti a sostenere soltanto le spese di illuminazione e pulizia dello stabile, in relazione ai millesimi del loro appartamento; pertanto, la quota economica maggiore è sempre a carico del locatore.
Secondo l’articolo 1577 del codice civile, il conduttore può eseguire riparazioni urgenti chiedendo il rimborso al proprietario soltanto rivolgendosi all’amministratore: in questi casi la consulenza del professionista deve essere pagata dall’inquilino, che può poi chiedere un rimborso al proprietario.
Il mancato pagamento da parte del locatario delle spese condominiali a suo carico obbliga il locatore a farsi carico delle morosità , quando l’amministratore richiede il saldo annuale.
Pur essendo in vigore una tabella relativa agli oneri accessori, non è del tutto chiaro chi deve farsi carico dello stipendio dell’amministratore tra locatore e locatario, soprattutto quando il contratto di affitto è a canone libero.
Questo gap normativo è stato parzialmente colmato da una legge uscita cinque anni fa, secondo cui l’onorario del professionista rimane a carico del proprietario dell’immobile, che è il soggetto che, partecipando all’assemblea di condominio, gode di diritti che l’inquilino non ha.
Tuttavia, la giurisprudenza ammette che le due parti raggiungano un accordo autonomo secondo cui l’onorario dell’amministratore può essere saldato parzialmente anche dall’affittuario.
